Что ты хочешь узнать?
Зачем покупать или продавать пожизненную ренту?
Пожизненная рента заключается в продаже собственности третьему лицу в обмен на периодическую выплату пожизненной ренты (ежемесячно, ежеквартально или ежегодно).
Этот аннуитет может сопровождаться букетом, то есть денежной суммой, уплаченной наличными при подписании акта купли-продажи.
Во Франции существует два типа продаж пожизненной ренты.
Бесплатная рента на жизнь
и рента занятой жизни.
Распродажа пожизненного аннуитета позволяет:
Получать капитал и / или доход до смерти
Чтобы сохранить удовольствие от дома
Чтобы воспользоваться налоговыми преимуществами
Пожизненная рента заключается в приобретении собственности, но без необходимости немедленного ее занятия, в отличие от традиционного приобретения. Фактически, покупатель может занимать жилье только после смерти продавца, если это «занятая» пожизненная рента.
Приобретение недвижимости в пожизненную ренту позволяет:
Доступ к недвижимости со скидкой
Купить недвижимость без банковского кредита при наличии этапа оплаты
Чтобы воспользоваться налоговыми преимуществами
Приобретение и продажа пожизненного аннуитета:
долгосрочная стратегия
Что такое пожизненная рента?
Пожизненная рента - это форма продажи недвижимости: обычно пожилой человек продает свой дом в обмен на пожизненную ренту, возможно, сохраняя за собой право жить в нем.
Продажа пожизненного аннуитета основана на принципе случайности.
Ведь ни продавец, ни покупатель на момент подписания акта купли-продажи не знают, на какую сумму будет приобретена недвижимость, поскольку эта сумма зависит от даты смерти продавца. Распродажа пожизненной ренты, в которой отсутствует риск, может быть отменена.
(Это особенно актуально, если продавец, заболевший на момент подписания акта купли-продажи, умирает в течение 20 дней.)
Условия, регулирующие пожизненный договор покупателя и продавца, подробно описаны в предварительном договоре и нотариальном акте.
Покупатель (называемый Дебитор ) платит продавцу ( Аннуитет ) фиксированная сумма, букет, день подписания подлинного акта и ежемесячная или ежеквартальная рента (свободное соглашение сторон). Он вступает в силу в день подписания нотариального акта и заканчивается смертью Продавца.
Различные пожизненные аннуитеты
Бесплатная пожизненная рента: Покупатель распоряжается недвижимостью. Цена продажи выше, чем при пожизненной ренте за занятость, поскольку продавец решает освободить жилье, и покупатель может сразу же пользоваться им.
Благодаря этому виду продажи продавец освобождается от всех сборов и работы, отпусков по аренде и управления невыплаченной арендной платой.
Он получает ежемесячную пенсию до самой смерти.
После этого покупатель сможет использовать жилье в личных целях или сдавать его в аренду для получения регулярного дохода, позволяющего ему выплачивать пожизненную ренту продавцу.
Аннуитет Free Life довольно редок и составляет от 5 до 10% транзакций.
Пожизненная рента за занятость:
Это составляет более 90% товаров, проданных в рамках пожизненной ренты.
Продавец сохраняет право владения своим домом, он остается держателем права пользования и проживания до своей смерти. В отличие от узуфруктуария, он не имеет права сдавать недвижимость в аренду, он может только там жить.
Право пользования и проживания
Обладатель этого права имеет возможность проживать в собственности со своей семьей (родителями…), но только при совместном проживании.
Действительно, покупатель не может «одолжить» это жилье семье, проживая в другом месте.
Это право позволяет его владельцу (пользователю) использовать собственность, принадлежащую другому лицу, например, проживая в ней лично. Он также может получать плоды (доход), но только в соответствии с его потребностями и потребностями его семьи.
Следовательно, это право более ограничено, чем узуфрукт. Владелец недвижимости предоставит это право за человека. Затем пользователь должен вести себя так, как если бы это было его собственное здание.
Когда этот покупатель умрет, семье придется покинуть собственность. В случае глубокой старости или болезни продавец нередко вынужден покинуть собственность.
В этом случае предусмотрен пункт, в котором говорится, что покупатель должен уплатить дополнительный аннуитет в размере% от арендной стоимости недвижимости при подписании контракта. Этот пункт также вступает в силу, если продавец не желает воспользоваться своим правом пользования и проживания.
Тип недвижимости для покупки и продажи цена пожизненной ренты
На пожизненную ренту можно приобрести любой вид собственности: квартиру, дом, особняк, землю под застройку и т. Д.
Однако основная часть рынка относится к товарам среднего размера, обычно от 2 до 3 комнат, расположенных в районе Парижа или на юге Франции.
Это две географические зоны, которые объединяют большую долю пожилых людей и наличие множества инвесторов.
Стороны вправе установить продажную цену (рыночная цена, в зависимости от спроса и предложения), однако она является результатом сложного расчета, включающего несколько факторов:
стоимость имущества: необходимо вызвать эксперта по недвижимости для оценки имущества и определения рыночной стоимости.
право продавца на использование и проживание: применение надбавки за проживание к стоимости жилья обратно пропорционально возрасту продавца.
Норма прибыли от собственности: рекомендуется количественно оценить недостающую для покупателя сумму арендной платы за имущество, оценив размер теоретической арендной платы по отношению к продолжительности ожидаемой продолжительности жизни продавца.
возраст и ожидаемая продолжительность жизни получателя ренты, которые можно оценить с помощью таблиц смертности INSEE или таблиц страховых компаний.
возможная обратимость аннуитета в пользу второго аннуитета.
После определения продажной цены распределение между букетом и пожизненным аннуитетом свободно устанавливается между сторонами (ни то, ни другое не является обязательным).
Положения о пожизненном аннуитете
Положения о пожизненном аннуитете
Гарантии включены в договор купли-продажи, и их основная цель - защитить продавца. Таким образом, можно написать несколько пунктов:
Резолюционная оговорка или привилегия продавца: она позволяет аннуитенту вернуть собственность, если вы перестанете выплачивать ему аннуитеты;
Положение о сохранении букета в случае прекращения продажи, в частности, в случае невыплаты пожизненного аннуитета;
Пункт об индексации: он позволяет переоценивать аннуитет, например, на основе индекса, опубликованного INSEE. Этот пункт в пользу продавца может быть особенно полезным, если предполагается, что срок службы будет распределен на длительный период в секторе, где недвижимость переживает сильный рост.
Налогообложение
Для приобретения в жизни:
Нет дохода от собственности, который нужно декларировать, в отличие от домовладельца
Ограниченная ценность IFI
Снижение нотариальных сборов и налоговых расходов, так как они рассчитываются исходя из «занятой» стоимости недвижимости (рыночная стоимость - надбавка за размещение).
Продажа пожизненной ренты:
При продаже основного места жительства отмечается освобождение от налога на прирост капитала от недвижимости.
Частично облагаемый налогом пожизненный аннуитет
Значение IFI ограничено правом использования
Снижение налога на наследство, поскольку недвижимость больше не является частью собственности продавца.
Пожизненная рента снижает налогообложение. Постепенное снижение применяется в зависимости от возраста продавца и типа аннуитета.
Налоговая шкала для пожизненных аннуитетов:
70%, если продавец моложе 50 лет,
50%, если продавцу от 50 до 59 лет,
40%, если продавцу от 60 до 69 лет,
30%, если продавец старше 69 лет.
Обратите внимание: букет обычно составляет от 20 до 30% от стоимости собственности, или даже больше, если продавцу нужен капитал, или меньше, если он предпочитает большую пожизненную ренту. Как только сумма букета фиксируется, остаток продажной цены конвертируется в пожизненную ренту.
Периодичность выплаты ренты свободно устанавливается сторонами. Обычно это ежемесячно.
Понятие опасности
Опасность - необходимое условие продажи в жизни. Если нет неопределенности, контракт может быть расторгнут. Опасность и пожизненная рента идут рука об руку.
Пожизненная рента по своей природе является случайным контрактом, поскольку общая уплаченная цена будет зависеть от неизвестного элемента: даты смерти продавца.
Существенной характеристикой продажи в жизни является то, что продолжительность выплаты аннуитета заранее не известна, как и общая сумма инвестиций.
Для инвестора основной риск, связанный с этой опасностью, - это более длительный, чем ожидалось, срок службы продавца.
Если нет случайности, контракт пожизненная аннуитетная распродажа равно нулю.
Договор купли-продажи пожизненной ренты также недействителен, если:
рента выплачивается на голову человека, который умирает в течение 20 дней с даты продажи,
продавец страдал от болезни, которой он страдал во время продажи (статья 1975 Гражданского кодекса). Неважно, знал ли покупатель о существовании этого заболевания или нет.
Оплаченный букет обычно соответствует 20% или 30% от рыночной стоимости недвижимости.
Таблицы смертности, аналогичные тем, которые используются страховщиками, затем применяются для расчета аннуитета. Из этих таблиц рассчитываются коэффициенты деления, позволяющие получить аннуитет.
Таким образом, размер аннуитета оценивается в соответствии со шкалами таблицы смертности, установленной INSEE, страховыми компаниями, такими как CNP Assurances (ранее называвшаяся Caisse Nationale de Prévoyance).
Принцип расчета пожизненной ренты заключается в следующем:
если продавец умирает по истечении средней продолжительности жизни, ему выплачивается полная стоимость его дома.
Если он живет дольше, покупатель платит больше, чем стоимость дома, и, следовательно, получает невыгодную сделку.
Если, наоборот, продавец умирает до истечения ожидаемого срока его жизни, покупатель в конечном итоге платит меньше, чем реальная стоимость недвижимости.
Уменьшение ренты может быть предусмотрено в случае, если пожизненная рента относится к двум аннуитентам и один из них умирает.
Аннуитет рассчитывается в зависимости от стоимости имущества и уровня дохода без учета инфляции капитала.
Для пожизненной ренты за занятость необходимо вычесть из стоимости собственности сумму арендной платы, которая обычно была бы получена за эквивалентную недвижимость (в частности, за ту же площадь и в том же месте).
Размер пожизненной ренты фиксируется в акте продажи и должен учитывать несколько элементов:
стоимость недвижимости
возраст продавца
оплата букета и его количество
свободный или занятый статус собственности, проданной в качестве пожизненной ренты.
Более того, недвижимость, проданная в качестве пожизненной ренты за занятую собственность, обязательно получает скидку в стоимости земли, чтобы компенсировать лишение покупателя права пользования и проживания, которое действует до смерти продавца.
Предупреждение: занижение цены собственности может привести к переквалификации налога или иску о признании недействительным со стороны продавца и даже его наследников.
Продавец пожизненной ренты получает пожизненную ренту после подписания договора купли-продажи.
Кроме того, пожизненная рента знает выгодный налоговый режим.
Действительно, хотя пожизненная рента облагается подоходным налогом, она получает выгоду от снижения, размер которого зависит от возраста продавца на момент первой выплаты аннуитета.
Таким образом, только часть пожизненного аннуитета облагается налогом в соответствии со следующими условиями:
70% для 1-го до 50 лет
50% на 1-й платеж от 50 до 59 лет
40% на 1-й платеж от 60 до 69 лет
30% на 1-й платеж старше 69 лет.
Букет освобожден от уплаты налога.
Наконец, продавец не должен платить налог на недвижимость или работу, одобренную управляющим зданием, например, даже если он продолжает занимать недвижимость.
С другой стороны, если он занимает недвижимость, продавец продолжает платить налог на жилье.
Когда недвижимость продается при жизни, прирост капитала облагается налогом в год передачи. Налог, рассчитываемый на прирост капитала, варьируется в зависимости от ситуации.
Таким образом, есть два случая.
Первый соответствует продаже основной резиденции. Действительно, согласно статье 150 U CGI, прирост капитала в результате продажи основного места жительства освобождается от налога. Следовательно, нет необходимости рассчитывать продажную цену.
Во-вторых, в контексте продажи второго дома прирост капитала рассчитывается на основе цены, указанной в акте купли-продажи. Последний складывается из суммы возможного букета и капитальной стоимости аннуитета.
Однако, если аннуитент владеет недвижимостью не менее 22 лет, ему не нужно платить соответствующую часть подоходного налога. Кроме того, он полностью освобождается от налога на прирост капитала, если владеет недвижимостью не менее 30 лет.
Преимущества и недостатки получения пожизненной ренты
Преимущества и недостатки продажи пожизненной ренты
Пожизненная рента
Пример пожизненного приобретения
1
Исходная ситуация
Филипп и Мелани - молодая пара. У них уже есть дом, и они хотят снова вложить деньги в недвижимость, не прибегая к кредиту.
С их соответствующими сбережениями они получили бы взнос в размере 200 000 евро.
Их ежемесячный объем сбережений составляет 3000 евро.
Джеку между тем 80 лет. Ему принадлежит квартира, оцениваемая в 422 тысячи евро.
Он хочет продолжать жить в своем доме, но ему нужно 100 000 евро, чтобы обеспечить свой образ жизни и свои увлечения;
Таким образом, он поэтому планирует продать свою квартиру в качестве пожизненной ренты.
2
Пример приобретения пожизненной ренты
Для получения «занятой» пожизненной ренты, принимая во внимание возраст Джека, его ожидаемую продолжительность жизни, отпускная цена квартиры должна быть снижена на надбавку за проживание, которая оценивается в 28%, то есть 122 000 евро.
Таким образом, цена продажи «занятого» пожизненного аннуитета будет составлять 300 000 евро (= 422 000–122 000), разделенных между:
букет желанный Валет 100000 €,
и пожизненная рента, выплачиваемая до его смерти, оценивается в 23000 евро или 1900 евро в месяц.
3
Конечная ситуация
Если Джек умрет в течение 8 или 9 лет после покупки (предполагаемая продолжительность жизни), Элен и Батист станут полноправными владельцами квартиры без каких-либо дополнительных затрат!
Обратите внимание, что букет Джека не подлежит налогообложению и что эти аннуитеты не облагаются налогом полностью (размер пособия зависит от возраста).
