Что ты хочешь узнать?
Зачем инвестировать в SCPI?
В основе работы SCPI лежит объединение различных партнеров внутри компании с целью совместного осуществления приобретения арендуемой собственности.
Говоря более конкретно, речь идет о покупке недвижимости у нескольких и сдаче ее в аренду.
Подписка на акции SCPI позволяет вам, от нескольких сотен евро, инвестировать в коммерческую недвижимость, которая, как правило, более прибыльна, чем жилье.
Есть три типа SCPI:
производительность SCPI, позволяющая получать регулярный доход от аренды
налоговые REIT, которые приводят к снижению налога на прибыль согласно соответствующему налоговому законодательству
SCPI прироста капитала, чтобы получить выгоду от сильного увеличения капитала в сфере недвижимости в период между датой подписки и датой перепродажи своих единиц.
Менеджеры SCPI создают разнообразное наследие, покупая несколько видов товаров. В зависимости от стратегии они инвестируют в разные географические районы, несколько классов активов, различные типы собственности.
Таким образом, покупая их единицы, вы получаете широкую диверсификацию.
Наследие SCPI намного больше, чем то, что вы могли бы создать самостоятельно.
Кроме того, покупая акции SCPI, вы делегируете управление недвижимостью профессионалу: менеджеру компании.
Наконец, чтобы еще больше объединить свой риск, в ваших интересах инвестировать в несколько УИП, чьи инвестиционные стратегии отличаются, чтобы получить выгоду от еще большего и более диверсифицированного портфеля недвижимости.
SCPI: объединение рисков, доступная диверсификация ваших стратегий обеспечения благосостояния
Что такое инвестиционная компания в сфере недвижимости (SCPI)?
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) - это компания коллективного инвестирования, целью которой является приобретение и управление арендуемой недвижимостью для жилого или коммерческого использования.
Управляющая компания, которая управляет SCPI, будет собирать средства от инвесторов. Затем он перейдет к выбору активов или «портфеля недвижимости», подпадающих под действие статута SCPI, то есть соответствующих выбранной патримониальной стратегии.
Наконец, инвестор владеет акциями, которые представляют его долю в комплексе недвижимости. Таким образом, он получает выгоду от пропорциональной арендной платы, выплачиваемой всеми инвесторами, что позволяет очень сильно объединить арендный риск, который, как выяснилось, размывается для большого числа арендаторов. Это способ наращивания недвижимости.
Вдобавок, учитывая рост рынка недвижимости, он также извлекает выгоду из переоценки парка с течением времени с увеличением стоимости его доли.
У некоторых SCPI действительно есть единственная цель - переоценка своей доли, это случай прироста SCPI Capital.
Другие SCPI, налоговые SCPI - это не включенные в список инвестиции в недвижимость, которые позволяют вам получить выгоду от налоговых льгот в соответствии с нормативным налоговым законодательством.
Инвестиции в чистое владение SCPI могут быть сделаны:
жить,
через гражданское общество, подпадающее под действие IR.
Это также может быть выполнено компанией, облагаемой корпоративным налогом, но это решение может оказаться дорогостоящим с точки зрения прироста капитала.
AMF признает два типа уставов для SCPI, а именно: SCPI с фиксированным или переменным капиталом.
В случае SCPI с переменным капиталом размер SCPI напрямую связан с запросами на подписку (покупка) или снятие (продажа).
SCPI с основным капиталом указывают максимальный размер своего капитала в своих уставах. Однако эта сумма не является фиксированной по времени, и эти SCPI могут претерпеть изменения своего капитала.
Презентация различных SCPI
SCPI Usufruct
Инвестиции в узуфрукт акций SCPI рекомендуются физическим лицам со значительным переходящим дефицитом земли для использования в короткие сроки или компании, желающей инвестировать свои денежные средства в среднесрочной перспективе.
Приобретение акций SCPI, как правило, осуществляется в полную собственность, но возможно, что это относится только к узуфрукту на определенный период, другому физическому или юридическому лицу, владеющему голой собственностью до прекращения временного узуфрукта.
Узуфрукт ограничен: когда он истекает, он прекращается, и узуфрукт теряет права на расчлененную собственность. Полное владение переходит в руки голого владельца.
Напоминание: Усуфрукт - это элемент права собственности. Он дает своему владельцу право получать доход от SCPI. Узуфрукт может быть пожизненным (исчезновение в случае смерти узуфруктария) или на определенный период (исчезновение в первоначально запланированный срок).
Узуфрукт действует не на всю жизнь, а на определенный период.
Как правило, при приобретении узуфрукта акций SCPI расчленение собственности осуществляется на временный период от 5 до 10 лет. Инвестор может выбрать период, наиболее соответствующий его цели и своему инвестиционному горизонту, который может достигать 15 лет.
Арендная плата: Налогообложение по прогрессивной шкале в категории доходов от собственности.
Инвестиционный доход от средств ГПИ (дополнительный доход) : Налогообложение в ПФУ или, по желанию, по прогрессивной шкале в категории доходов от движимого капитала.
Прирост капитала от недвижимости (продажа здания SCPI): Налогообложение прироста капитала физических лиц в отношении недвижимого имущества
Узуфрукт на акции SCPI, принадлежащие физическому лицу (= физическому лицу), облагается налогом в соответствии с МФИ по стоимости, находящейся в полной собственности.
Дефицит земли SCPI
SCPI под названием «SCPI дефицит земли» - это объект SCPI, предназначенный для приобретения здания, требующие значительного ремонта и последующей сдачи в аренду.
Затем владельцы паев могут взимать со своего существующего дохода от собственности или со своего общего дохода до лимита в 10 700 евро долю вычитаемых расходов, понесенных SCPI на ремонт приобретенных зданий.
После ремонта здания сдаются в аренду SCPI, и партнеры получают регулярный доход в виде арендной платы.
Каждый пайщик может взимать долю дефицита земли, реализованного SCPI, на свой существующий земельный доход без каких-либо ограничений суммы, а излишек - на свой общий доход в пределах 10 700 евро.
Доля дефицита, превышающая 10 700 евро или возникшая в результате процентов по кредиту, может быть перенесена на доход от собственности в течение следующих 10 лет.
Когда общий доход налогоплательщика составляет менее 10 700 евро, дефицит земли, который не может быть начислен, представляет собой глобальный дефицит, который может быть отнесен на счет общего дохода в течение следующих 6 лет.
Это налоговое преимущество исключено из общего ограничения налоговых лазеек.
SCPI Пинель
SCPI, известный как SCPI Pinel, - это объект SCPI, который владеет недвижимым имуществом, специально состоящим из зданий, отвечающих требованиям системы Pinel (новое или отремонтированное жилье), что позволяет владельцам паев получить выгоду от снижения налога в дополнение к своей доле в арендной плате.
Каждый держатель паев получает скидку на налог в зависимости от суммы его подписки, удерживаемой в пределах 300 000 евро в год на каждого налогоплательщика.
Размер скидки варьируется в зависимости от продолжительности арендного обязательства, которое берет на себя SCPI:
12% 6 лет
18% 9 лет
21% 12 лет
Налогоплательщик должен взять на себя обязательство хранить все свои ценные бумаги до истечения срока аренды, подписанного SCPI (6 лет или 9 лет, с возможностью продления до 12 лет).
Срок действия обязательства по аренде, взятого SCPI, является обязательным для инвестора.
В случае смерти налогоплательщика оспаривания налоговой льготы не будет.
SCPI голое владение
Полное владение акциями SCPI рекомендуется лицам, обладающим капиталом для инвестирования или значительным сберегательным потенциалом, и которым не нужен немедленный доход, а скорее с течением времени (с отсрочкой во времени).
Приобретение акций SCPI часто осуществляется в полную собственность, но возможно только в собственность. Другое физическое или юридическое лицо покупает узуфрукт на временный период. Как правило, за сопровождение сделок отвечает управляющая компания.
Голая собственность - это элемент права собственности. Он дает своему владельцу право распоряжаться собственностью, не пользуясь ею, причем последнее остается за узуфруктуарием.
Это включает в себя получение права собственности на временно расчлененный актив. Узуфрукт действует не на всю жизнь, а на определенный период.
Как правило, когда приобретается чистая собственность на акции SCPI, разделение собственности устанавливается на временный период от 5 до 20 лет. Затем инвестор может выбрать наиболее подходящую продолжительность для своей цели и своего инвестиционного горизонта или даже смешать их.
По истечении срока узуфрукта управляющая компания свяжется с голым владельцем, который стал полноправным владельцем, чтобы получить его банковские реквизиты для ежеквартальной выплаты арендной платы. Когда узуфрукт заканчивается, с голого владельца плата не взимается.
Инвестор, который становится полноправным владельцем акций, может затем сохранить их, чтобы получать регулярный доход, и, возможно, передать их в чистую собственность, чтобы ожидать передачи, или даже продать их (частично или полностью), чтобы получить механический прирост капитала (= стоимость узуфрукт).
Голый собственник не получает дохода в течение всего периода расчленения имущества.
Открытое владение акциями SCPI не облагается налогом в соответствии с МФИ. Соответственно, ссуда, полученная для приобретения в чистую собственность акций SCPI, не может быть отражена как обязательство МФИ.
SCPI Мальро
SCPI, известный как «SCPI Malraux», - это объект SCPI, который владеет недвижимым имуществом, состоящим из зданий, подпадающих под действие схемы Мальро и подлежащих восстановлению.
Владельцы паев могут получить выгоду от снижения налога в год их подписки.
Когда реставрация завершена и здания сданы в аренду, они получают часть арендной платы.
Каждый держатель пая получает выгоду в год подписки от снижения налога, равного 22% или 30% (в зависимости от сектора) от суммы его подписки, выделенной на реализацию расходов, приемлемых для системы Мальро, удерживаемых в пределах лимита. € 400 000 за 4 года.
Когда уменьшение налога, относящееся к налоговому году, превышает налог, подлежащий уплате налогоплательщиком за тот же год, остаток может быть списан на счет подоходного налога, подлежащего уплате за следующие три года.
Снижение налога Мальро исключено из общего ограничения налоговых лазеек.
Налогоплательщик должен взять на себя обязательство хранить все свои ценные бумаги до истечения срока аренды, подписанного SCPI. Таким образом, минимальный период владения будет равен продолжительности работы, увеличенной на 9 лет. Не ставится под сомнение налоговая льгота в случае смерти налогоплательщика.
SCPI прирост капитала
Инвестиции в стоимость или капитализацию SCPI имеют более долгосрочную инвестиционную цель, чем рентабельность SCPI. Большая часть прибыли для инвестора основана на приросте капитала, для появления которого требуется время.
Целью капитализации SCPI является приобретение товаров, которые имеют большой потенциал для перепродажи и / или переоценки. Менеджеры могут применять различные стратегии: покупка здания в блоке с последующим разрезанием, покупка квартир, сдаваемых в аренду по низкой ставке, покупка ветхого здания для ремонта ...
Прямым следствием этого типа инвестиций является очень низкий доход от аренды. Действительно, в отличие от SCPI доходности, прирост капитала SCPI стремятся инвестировать в жилую недвижимость, часто с низкой арендной платой, что приводит к доходности около 2%.
Например, арендная плата за жилье по закону от 1 сентября 1948 года часто ниже, чем плата и работы, необходимые для обеспечения надлежащего состояния помещения.
В случае продажи единиц SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) по цене, превышающей цену, уплаченную при их приобретении, прирост капитала, накопленный инвестором, подлежит тому же налоговому режиму, что и прибыль, полученная при продаже свойство. 'свойства.
Однако чем дольше держатся акции, тем ниже размер налога.
Производительность SCPI
SCPI, известные как «производственные SCPI», содержат активы, в основном состоящие из зданий для коммерческого использования (офисы, склады, магазины и т. Д.).
Этот тип активов приносит более высокий доход, чем жилая недвижимость, и основная цель управляющих компаний - распределение доходов.
Это долгосрочное вложение (от 8 до 15 лет), в частности, для амортизации затрат. вход, который относительно высок.
Результаты SCPI облагаются прямым налогом на прибыль в руках инвесторов пропорционально долям в капитале.
С них также взимаются отчисления на социальное страхование.
Проценты по ссуде вычитаются, если паи были приобретены в полную собственность.
Добавьте возможность получения выгоды от режима микроземелей когда годовой валовой доход от собственности меньше или равен 15 000 евро при определенных условиях.
Если SCPI удерживаются в договоре страхования жизни, доход и прирост капитала облагаются налогом только в случае полного или частичного погашения в соответствии с налоговым режимом страхования жизни.
Прирост капитала, зарегистрированный от продажи акций SCPI, попадает в режим прироста капитала в сфере недвижимости для физических лиц.
Акции SCPI входят в базу IFI до той доли от их репрезентативной стоимости, как здания, прямо или косвенно принадлежащие SCPI.
Исторические памятники SCPI
SCPI, известный как «SCPI Historical Monuments», - это объект SCPI, который владеет недвижимым имуществом, состоящим исключительно из зданий, классифицированных как исторические памятники или зарегистрированных в Дополнительном реестре исторических памятников и требующих ремонтных работ.
Владельцы паев могут воспользоваться так называемым налоговым режимом «Исторические памятники», который позволяет вменять наблюдаемый дефицит доходов от собственности и общего дохода без ограничения суммы.
Каждый владелец пая может взимать долю дефицита земли, реализованного SCPI, на свой существующий земельный доход, а излишек - на свой общий доход, без каких-либо ограничений суммы.
Излишек может быть перенесен на общий доход следующих лет, до 6-го года включительно.
Система исторических памятников позволяет начислять сумму дефицита земли, возникшего в результате проведения работ, без ограничения ее общего дохода. Следовательно, выручка, которую необходимо учитывать при определении верхнего предела МФИ, значительно сокращается или даже стирается.
Налогоплательщик должен взять на себя обязательство хранить все свои ценные бумаги в течение 15 лет. Не ставится под сомнение налоговая льгота в случае смерти налогоплательщика или в случае пожертвования при условии, что одаренные или наследники берут на себя обязательства, взятые на себя жертвователем или умершим.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) - это надежное вложение сбережений, дающее множество преимуществ. Когда вы инвестируете в SCPI, вы затем владеете недвижимостью в форме доли, а не прямой недвижимостью. Затем этими инвестициями управляет управляющая компания. Это хорошее вложение, которое сопряжено с низким риском и гарантирует вам хорошую прибыль.
SCPI - это инвестиционное решение, предлагающее привлекательный потенциал возврата, не подверженное колебаниям и волатильности фондового рынка.
Доступные от нескольких сотен евро вложения в каменную бумагу предлагают вкладчикам новые преимущества: оценка существующих активов, отсутствие ежедневного управления, создание дополнительного дохода, диверсификация капитала и т. Д.
После подписки на ваши акции SCPI сбор доходов происходит не сразу. Это называется периодом наслаждения. Он соответствует периоду неполучения дохода и варьируется от 3 месяцев до 6 месяцев в зависимости от выбранного SCPI.
Управляя своим денежным потоком, важно учитывать частоту выплаты дивидендов от SCPI.
Подавляющее большинство SCPI вносят арендную плату на ваш текущий счет ежеквартально.
Независимо от того, напрямую ли страхование жизни или в страховании жизни, инвестиции в SCPI должны рассматриваться в долгосрочной перспективе. Мы рекомендуем инвестиционный горизонт от 8 до 10 лет.
Как и в случае с недвижимостью, купленной напрямую, чем дольше удерживаются паи, тем больше амортизируются инвестиционные затраты (за счет выплаты дохода и оценки недвижимых активов).
SCPI можно разделить на 3 основные категории в зависимости от преследуемой цели.
Производительность SCPI: Производительность SCPI - это компания по размещению гражданской недвижимости, которая инвестирует в профессиональную недвижимость (офисы, магазины, склады, отели, дома престарелых и т. Д.). Поэтому его цель - создать портфель недвижимости для размещения там арендаторов. Это логично будет приносить доход.
Прибыль SCPI: Прибыльные SCPI (также называемые оценочными SCPI или SCPI с капитализацией) отличаются от SCPI урожая и облагаются налогом, потому что они не распределяют ренту. В результате они позволяют избежать налогообложения доходов от собственности.
Целью SCPI прироста капитала является оценка активов с течением времени. Рассматриваемый сектор деятельности - это в основном жилая недвижимость, в отличие от SCPI в сфере недвижимости, которые в основном инвестируются в профессиональную недвижимость.
Налоговый SCPI: Финансовый SCPI - это инвестиционная компания, цель которой не столько в получении дохода, сколько в предоставлении партнерам налоговых преимуществ в результате инвестиций в недвижимость, осуществленных компанией. В отличие от SCPI доходности, в финансовом SCPI речь идет о приобретении недвижимости для физических лиц. Если вы предпочитаете освобождение от налогов валовой прибыли, покупка акций в финансовом SCPI может оказаться маневром, полным здравого смысла.
Таким образом, вы можете получить немедленное снижение налога в течение периода от 9 до 12 лет в зависимости от выбранного типа финансового SCPI.
Преимущества и недостатки SCPI
Инвестиционная компания в сфере недвижимости
Пример инвестирования через SCPI
1
Производительность SCPI
Клаудия желает получить дополнительный доход.
Его капитал составляет 70 000 евро.
Он приобретает акции SCPI и получает доход в размере 788 евро в квартал с доходностью за вычетом комиссионных сборов, оцениваемых в 4,50%.
После уплаты налога она получает чистый дополнительный доход в размере 566 евро в квартал.
Его сбережения выплачиваются в размере 3,20% за вычетом сборов и налогов.
2
Налоговый SCPI: Мальро
Профиль инвестора
Доход от земли: 25000 евро в год.
Общий налогооблагаемый доход: 250 000 евро в год.
IMR: 41%
Инвестиции
Приобретение акций SCPI Monuments Historiques на сумму 200 000 евро
Абонентская плата: 14%
Доля дефицита земли в год подписки: 45%
Настройка налоговой льготы
Сумма подписки без комиссий: 200 000 евро - 14% = 172 000 евро
Доля дефицита: 172 000 евро x 45% = 77 400 евро
Налоговая прибыль: 77 400 евро x 41% = 31 734 евро
3
SCPI Голая собственность
Грег имеет капитал в размере 100 000 евро для инвестирования.
Он желает приобрести акции SCPI. Доля оценивается в 100 евро за штуку.
Для 10-летнего расчленения чистая собственность составляет 68% от полной собственности, то есть 68 евро за единицу.
Клиент приобретает 1470 голых акций за 100000 евро (1470 x 68 евро).
Полная стоимость владения: 1470 акций по 100 евро за единицу = 147000 евро.
Стоимость голой собственности: 68% от 147 000 евро = 100 000 евро
Когда узуфрукт аннулируется, он присоединяется к голому владению (без налога). Прибыль за 10 лет составляет порядка 47 000 евро без учета возможной переоценки паев.
