Что ты хочешь узнать?
Почему сдается с мебелью ?
Главное преимущество меблированной аренды заключается в очень выгодном налогообложении.
Действительно, диета Реальный упрощенный часто позволяет владельцам меблированной аренды не платить налоги в течение нескольких лет, в частности, благодаря возможности амортизации арендуемой собственности и вычета всех расходов, связанных с арендой меблированной недвижимости.
В обмен на предоставленную арендатору мебель, очевидно, арендная плата за меблированное жилье выше, чем за пустое.
Вы можете запросить арендную плату на 10–30% выше за меблированную аренду, чем за пустое жилье, эквивалентное с точки зрения площади, качества и местоположения, что обеспечивает вам лучшую валовую прибыльность.
Точно так же максимальная сумма депозита, выплачиваемого арендодателем, превышает размер немеблированного жилья.
Фактически, при аренде без мебели арендодатель может потребовать арендную плату максимум за 1 месяц в качестве залога против 2 месяцев за меблированное жилье.
Меблированная аренда бывает двух видов:
Аренда непрофессиональной мебели (LMNP)
Аренда профессиональной мебели (LMP)
Оба регулируются определенными правилами.
В целом меблированная аренда позволяет :
Получать дополнительный доход с низким налогообложением,
Диверсифицировать свои активы и источники дохода.
Чтобы воспользоваться системой социального обеспечения (LMP)
Аренда с мебелью: прибыльность и привлекательное налогообложение
Как работает аренда мебели?
Меблированная аренда предназначена для людей, которые хотят диверсифицировать свои активы и источники дохода или просто создать дополнительный доход в долгосрочной перспективе, контролируя налогообложение.
Он заключается в аренде одного или нескольких жилищ, обставленных достаточной мебелью, чтобы арендатор мог войти в помещение и жить в нем, как правило, только со своими личными вещами.
Меблированное жилье - это жилье, в котором есть хоть какая-то мебель, чтобы арендатор мог нормально спать, есть и жить. Меблированное жилье - это приличное жилье, оснащенное минимумом мебели: постельными принадлежностями с пуховым одеялом или одеялом. Ставни или шторы в спальнях.
Если это гражданская деятельность с юридической точки зрения, а сдача в аренду меблированной считается с налоговой точки зрения коммерческой деятельностью, которая имеет важные преимущества.
Меблированная аренда менее распространена, чем пустая аренда, она позволяет удовлетворить спрос на жилье студентов, людей, которые переезжают по профессиональным причинам, экспатрианты и другие мобильные люди, не желающие обременять себя мебелью.
В соответствии с определенными критериями приемлемости выделяются два статуса:
Непрофессиональная компания по аренде мебели (LMNP)
аренда профессиональной мебели (LMP)
Для непрофессиональной аренды меблированной квартиры (LMNP) годовой доход не должен превышать 23 000 евро в год или 50% от общего дохода семьи. Закон применяется, как только выполняется одно из этих двух условий. И наоборот, если годовой доход от аренды превышает 23 000 евро и он составляет более 50% дохода семьи, тогда требуется статус профессиональной компании по аренде мебели (LMP).
В меблированной аренде существует несколько типов договоров аренды, которые различаются в зависимости от продолжительности и причины пребывания жильцов жилья:
Сдам в аренду меблированную основную резиденцию: Если жилое помещение является основным местом проживания арендатора, рекомендуется заставить его подписать договор аренды с меблированной главной резиденцией.
Этот договор аренды, в соответствии с законом № 89-462 от 6 июля 1989 г., заключен сроком на 12 месяцев с возможностью продления по умолчанию.Аренда транспорта: Он предназначен для арендаторов, находящихся в ситуации мобильности (студенты, стажировка, назначение, перевод, профессиональная подготовка), которым необходимо временное жилье на срок от 1 до 10 месяцев.
Студенческая аренда: Студенческая аренда - альтернатива аренде с классической меблировкой. Эта аренда может быть предложена только для меблированного жилья, предназначенного для краткосрочной аренды. Это девятимесячный невозобновляемый период.
Сезонная аренда меблированной аренды: Сезонная аренда меблированной аренды заключается на максимальный и невозобновляемый период в 90 дней подряд.
Таким образом, арендатор нанят на весь срок аренды, если только положения договора не позволяют ему дать отпуск до даты окончания предоставленного договора сезонной аренды, который он подписал с арендодателем.
LMNP за пределами обслуживаемых жилых домов
Непрофессиональная аренда меблированной (за исключением служебного жилья) преследует разные цели:
Готовься к пенсии,
Разнообразьте свое наследие,
Увеличьте свой располагаемый доход.
Аренда может относиться к старой или новой собственности. Вы можете купить квартиру или дом для сдачи в аренду с мебелью, а если у вас уже есть пустующее арендуемое имущество, вы можете его обставить.
Здесь не идет речь о снижении налогов или создании дефицита, относящегося к общему доходу.
Меблированная аренда позволяет получить выгоду от режима BIC, который более выгоден, чем доход от собственности, что позволяет снизить налогооблагаемый доход.
налогоплательщик.
Налогом облагается не полученная рента, а рента за вычетом понесенных расходов. Таким образом, вы можете выбрать один из двух методов расчета:
Micro-BIC
Настоящий БИК
Профессиональная компания по аренде мебели
Чтобы иметь статус профессиональной компании по аренде мебели (LMP), должны быть выполнены следующие 2 условия:
Ежегодные поступления, снимаемые с этой деятельности всеми членами налогового домохозяйства, должны превышать 23000 евро на календарный год .
Эти поступления должны быть больше, чем общая сумма доходов от другой деятельности налогового домохозяйства (зарплаты, другие BIC).
Если одно из этих условий не выполняется, арендодатель считается непрофессиональным арендодателем.
Налоговый режим для профессиональной аренды мебели (LMP) предназначен для жилых помещений, включающих всю мебель, необходимую для нормального использования арендатором.
Статус профессиональной компании по аренде меблированной недвижимости позволяет вам сэкономить на налогах и получить социальное страхование при строительстве или оптимизации арендуемой недвижимости.
Компания по аренде профессиональной меблировки может вычесть любой дефицит из его общего дохода без ограничения суммы (в то время как непрофессионал может использовать дефицит только для своего дохода того же характера).
Если вы продаете свою недвижимость как профессиональная компания по аренде мебели, прирост капитала полностью освобождается, если доход от аренды составляет менее 90 000 евро без учета налогов (HT) в течение 2 календарных лет, предшествующих передаче. Сдача в аренду меблированной недвижимости также должна начаться не менее 5 лет назад.
Освобождение от налогов является частичным, если эти доходы составляют от 90 000 до 126 000 евро без учета налогов.
Однако сверх этих сумм все приросты капитала считаются долгосрочными и облагаются налогом в размере 30%. Начиная с Закона о финансах 2018 года, прибыль облагается налогом по фиксированной ставке 30%, включая социальные отчисления (подоходный налог по ставке 12,8% и социальные отчисления по ставке 17,2%), и больше не учитывается по прогрессивной шкале. Важно отметить, что LMP в микрорежиме не может пользоваться льготами.
Наконец, как профессиональная компания по аренде мебели вы можете быть освобождены от налога на недвижимость (IFI) при определенных условиях.
Освобождение применимо к недвижимости, поскольку она используется в рамках коммерческой профессии. Меблированная профессиональная аренда соответствует занятиям по настоящей профессии, потому что она осуществляется на регулярной основе и позволяет удовлетворить потребности.
LMNP Service резиденция
LMNP Service резиденция
Покупка арендуемой недвижимости в служебном жилом доме позволяет вам накопить богатство, получить дополнительный доход, избегая ограничений, связанных с управлением арендой, поскольку профессионал позаботится об этом за вас.
Все эти апартаменты находятся в резиденции, предлагающей услуги, адаптированные к потребностям целевой клиентуры, тренажерный зал, бассейн, консьерж и т. Д.
На рынке аренды меблированной недвижимости представлены различные типы жилых домов и секторов обслуживания, например:
Студенческие общежития,
Туристические резиденции,
Дома престарелых или даже EPHAD.
Управляет служебным резиденцией оператор (менеджер), с которым вы заключаете коммерческую аренду на срок не менее 9 лет.
Именно оператор берет на себя управление арендой жилья.
Таким образом, он должен :
найти арендаторов,
собирать арендную плату,
поддерживать общие зоны,
провести любой ремонт,
управлять услугами для жителей и т. д.
Оператор также обязуется выплачивать вам квартплату (сумма, указанная в договоре аренды), независимо от того, занято это жилье или нет. В свою очередь, вы не можете распоряжаться своей собственностью, вы должны сдавать ее в аренду у оператора (за исключением конкретного контракта, дающего вам право на пользование в определенное время года).
Сезонная аренда
Первое преимущество сезонной аренды - это гибкость, обеспечиваемая этим типом инвестиций. В зависимости от потребностей и желаний, собственность может быть сдана в аренду или занята владельцем в удобное для него время. Жилье превращается во второй дом, а затем в выгодную инвестицию.
Сезонная аренда позволяет получать комфортный доход при хорошем расположении. Чем более востребованным и туристическим является район, тем дороже может быть жилье и тем удаленнее место для сдачи в аренду. Чтобы получить представление, посчитайте еженедельную арендную плату в 2–3 раза выше, чем при традиционной аренде. Таким образом, сезонная аренда может полностью или частично покрыть ипотеку.
Инвестиции в аренду всегда связаны с риском возникновения проблем с неоплаченной арендной платой. Однако это может поставить вас в очень тяжелое финансовое положение, особенно если вы взяли ссуду для инвестиций в недвижимость. Этот риск устраняется при сезонной аренде, особенно если вы используете платформы для аренды. Платежи производятся онлайн, и вы обязательно получите кредит. Также не нужно снимать гарантию невыплаты арендной платы, это настоящая экономия.
Наконец, сезонная аренда позволяет воспользоваться интересной налоговой системой. Фактически можно вычесть многие расходы и амортизировать недвижимость с большой налоговой экономией.
Семья SARL
Семья SARL
Он не возможно иметь деятельность по аренде мебели в SCI (Société Civile Immobilière), облагаемую подоходным налогом, поэтому семейный SARL можно использовать для сдачи в аренду меблированной недвижимости.
Создание общества с ограниченной ответственностью (SARL) рекомендуется для облегчения управления и передачи нескольких сдаваемых в аренду меблированных объектов недвижимости. SARL дает вам возможность оптимизировать передачу ваших активов вашим детям, сохраняя при этом контроль.
Вы можете приобрести меблированную арендуемую недвижимость через LLC или передать право собственности на недвижимость, которой вы уже владеете, либо передав недвижимость LLC, либо продав ее.
Осуществление аренды меблированной в компании обязательно в соответствии с действующим режимом. Режим микро-BIC не применяется.
Преимущества прохождения через ООО будут двоякими:
Обязательства компании (задолженность за приобретение товаров) уменьшат стоимость акций.
Возможно расчленение акций (дарение голого владения)
Налог на аренду меблированной
Налог на аренду меблированной
Как компания по аренде мебели вы можете декларировать свой доход:
Микро-БИК диета
На настоящей упрощенной диете
В принципе, меблированная аренда автоматически освобождается от НДС без возможности выбора.
Чтобы воспользоваться схемой micro BIC, ваш годовой доход (оборот) не должен превышать потолок в 72 600 евро (потолок может быть скорректирован пропорционально продолжительности работы в течение календарного года).
Налогооблагаемая прибыль от вашего меблированного дохода от аренды в режиме микро BIC равна годовому доходу (включая арендную плату и дополнительный доход) за вычетом стандартной надбавки в размере 50%.
Примечание: в случае аренды меблированной комнаты для туристических целей и гостевой комнаты, надбавка
применимый - 71%.
Фактический упрощенный режим применяется по праву к налогоплательщику, годовой доход которого составляет от 72 600 до 818 000 евро без учета налогов.
Он может применяться по усмотрению налогоплательщика, когда доход составляет менее 72 600 евро.
Если сумма дохода превышает 818 000 евро, вы должны декларировать свой доход в реальном нормальном режиме (не упрощенном).
Настоящий упрощенный режим позволяет, в частности, вычесть из вашей меблированной аренды следующие расходы:
счета за техническое обслуживание и ремонт
налог на имущество (если имущество зарегистрировано в активах)
расходы на страхование (если имущество капитализировано)
плата за управление и т.д ...
Реальная упрощенная система позволяет, в частности, вычесть следующие амортизационные отчисления:
амортизация помещений (если они капитализированы)
амортизация оборудования и мебели (если они капитализированы)
амортизация работ по строительству, реконструкции, расширению и благоустройству (если имущество капитализировано)
А именно: Учетная амортизация - это ежегодное признание потери стоимости компонентов собственности (окон, крыши, фасада и т. Д.) Из-за износа или времени.
Учетная амортизация позволяет вычесть «фиктивную» плату (соответствующую износу здания) из собранной арендной платы без денежных затрат.
Уставы LMP и LMNP предназначены для лиц, желающих сдать в аренду свою собственность с мебелью.
Действительно, у последних есть выбор между двумя статусами для декларирования доходов от сдачи в аренду меблированной недвижимости, а именно:
статус профессиональной компании по аренде мебели (LMP),
статус непрофессионально меблированной аренды (LMNP).
Инвестор, желающий получить статус профессиональной компании по аренде мебели, должен в совокупности выполнить следующие два условия:
Годовой доход, снимаемый с меблированной аренды всеми членами налогового домохозяйства, превышает 23 000 евро;
Эти поступления превышают профессиональный доход налогового домохозяйства (заработная плата, пенсии по возрасту, пожизненная рента бесплатно и за плату, промышленная и коммерческая прибыль, за исключением меблированной аренды, сельскохозяйственной прибыли, некоммерческой прибыли и доходов менеджеров и ассоциированных лиц, упомянутых в статье 62 CGI).
Несоблюдение одного из этих условий автоматически дает статус непрофессионально меблированной аренды.
В отличие от LMNP, которая может вычитать свой дефицит по меблированной аренде только из дохода от сдачи в аренду, профессиональная компания по аренде мебели может перечислить его в общий налоговый доход.
В случае прироста капитала во время продажи арендованного имущества, он не будет облагаться налогом в соответствии с режимом прироста частного капитала, как в случае с LMNP, а в соответствии с режимом профессионального прироста капитала.
Так будет, если деятельность ведется более 5 лет и валовой доход от аренды не превышает 90 000 евро.
Таким образом, LMP получит выгоду от выгодного налогообложения этого налогового режима на прирост капитала.
Что касается МФИ, товары, необходимые для профессиональной деятельности, освобождаются от налога, если они имеют прямое отношение к эксплуатации и используются эффективно и исключительно для нужд промышленной, коммерческой или кустарной деятельности, сельскохозяйственной или либеральной.
В рамках статута LMP арендованные товары считаются профессиональными товарами, если арендодатель выполняет особые условия, отличные от тех, которые применяются в отношении налога на прибыль.
Наконец, LMP облагается профессиональными социальными сборами, что позволяет ему пользоваться медицинским страхованием и страхованием по старости.
Если годовой необлагаемый налогом доход не превышает 72 600 евро (доход 2020) *, схема micro-BIC (микропредприятие) применяется по праву **.
* выручка менее 72,600 € для меблированного жилья в общем случае, менее 176 200 € для гостевых комнат или классифицированного туристического жилья.
** без учета фактической скорости (см. ниже)
Налогоплательщик облагается налогом на основе дохода от аренды за вычетом фиксированной ставки на расходы:
50% в общем случае
71% в случае размещения с завтраком или меблированного туристического жилья, классифицированного
Чистая сумма после вычета этой скидки добавляется к прочему доходу налогоплательщика и облагается налогом по прогрессивной шкале подоходного налога.
Примечание: минимальная франшиза составляет 305 евро. Таким образом, если выручка меньше или равна 305 евро, эта аренда не влечет за собой никаких налогов. Обратите внимание, что при подаче заявки на пакет сборы не могут быть вычтены.
Выше этого порога фактический режим будет применяться автоматически.
В соответствии с действующим налоговым режимом, большое количество сборов может взиматься с дохода от аренды при условии получения соответствующих счетов-фактур:
налог на имущество, жилищный налог и CFE;
плата за совместное владение;
страхование вашего имущества;
различные закупки материалов и оборудования на сумму до 500 евро;
обслуживание и ремонт в доме или в съемной квартире;
гонорары агентства или управляющего недвижимостью;
расходы нотариусов после покупки жилья;
гонорары бухгалтера;
проценты и административные расходы по ипотеке;
процессуальные издержки после спора с арендатором;
резервы на риск неисполнения обязательств;
затраты на электричество, воду, газ, топливо и другие виды энергии;
текущие расходы, такие как подписка на Интернет, телефон и т. д.
Преимущества и недостатки непрофессиональной компании по аренде мебели.
Преимущества и недостатки профессиональной компании по аренде мебели.
Приобретение LMNP
Пример инвестирования в LMNP
1
Исходная ситуация
Орели владеет пустой (пустой) арендуемой недвижимостью, за которую полностью выплачен кредит. Она хотела бы сдать его в аренду, но считает, что налогообложение слишком важно.
2
Если она сдает в аренду меблированную недвижимость
Арендуя меблированное жилье, Аурели может рассчитывать на более высокую арендную плату, чем простая аренда, оцениваемая в 5 800 евро (+ 20%).
Если он выберет схему микро-BIC, он сможет потребовать 50% -ное снижение суммы полученной арендной платы, то есть 2 900 евро.
Как и она с предельной налоговой ставкой 41% (+ PS), Орели будет иметь чистый доход (5,800 - 1,000 - 1,689) 3111 евро в год.
