Что ты хочешь узнать?
Зачем создавать дефицит земли?
Инвестиции в недвижимость для ремонта и проведения работ на ней (ремонт, реконструкция и техническое обслуживание, модернизация) - отличный способ оптимизировать налогообложение.
Чистая аренда (без мебели) собственности позволяет владельцу взимать арендную плату, которая облагается налогом в категории доходов от собственности.
Если сборы (налог на имущество, страховой взнос, проценты по кредиту, работы) превышают доход, налогоплательщик обнаруживает имущественный дефицит.
Этот дефицит земли может быть отнесен на счет другого дохода от собственности налогоплательщика (арендная плата от другой голой арендованной собственности или от акций SCPI), затем на его общий доход (до 10700 евро) и сверх этой суммы на его доход от собственности в течение следующих 10 лет. .
Система дефицита земли также имеет значительное преимущество в том, что на нее не распространяется общий потолок налоговых лазеек в размере 10 000 евро в виде снижения налогов в год.
Логично, что прибыль тем более важна, поскольку налогоплательщик облагается высокой предельной налоговой ставкой. Во всех случаях владелец должен сдавать свою собственность в аренду по крайней мере до 31 декабря третьего года после вменения дефицита, чтобы в полной мере воспользоваться фискальными преимуществами дефицита земли.
Оптимизируйте налогообложение за счет увеличения своего благосостояния
Что такое дефицит земли?
Владелец арендуемой собственности находится в ситуации дефицита земли, когда за имущество взимается плата, которую он поддерживает (ремонтные работы, расходы на техническое обслуживание, совместное владение, страховые взносы, проценты по кредиту, налог на имущество ...) более важны, чем аренда что он воспринимает.
Этот дефицит, при определенных условиях, связан с общим доходом в пределах 10 700 евро в год и при условии, что недвижимость сдана в аренду до 31 декабря третьего года после начисления дефицита.
Создание дефицита земли означает понесение за счет инвестиций в недвижимость рабочих расходов, которые будут вычтены из налогооблагаемого дохода. В конечном итоге это означает инвестирование вашего налога в ремонт, техническое обслуживание и улучшение вашей недвижимости.
Знать : Если вы сдаете в аренду недвижимость для проживания и падаете или выбрали режим дохода от недвижимости, вы можете включить в свои расходы и сборы указанные ниже работы, если они были оплачены в течение налогового года:
работы по улучшению
ремонтные и сервисные работы
Условия платежа
Налогоплательщик может вычесть определенные расходы на строительство из своего имущественного дохода при условии, что:
что он арендует голое имущество (без мебели), как только работа будет закончена,
что он выбирает реальный налоговый режим (без микроземля),
что он выполняет работы по техническому обслуживанию, ремонту или усовершенствованию (работа, выполненная в рамках совместной собственности, также подлежит вычету в зависимости от ее характера),
что он вычитает работу в год из ее оплаты.
Самостоятельные расходы
Все сборы не вычитаются из дохода и, следовательно, не участвуют в дефиците земли.
Расходы на управление и администрирование собственности (например, вознаграждение консьержа или расходы агентства недвижимости или управляющего кондоминиумом)
налоги, связанные с жильем и не подлежащие возмещению с арендатора, такие как налог на недвижимость
расходы на ремонт и техническое обслуживание, будь то работы, вызванные ветхим состоянием жилья или облегчение его сдачи в аренду *
положения о расходах в контексте совместной собственности
арендная плата, если вы не смогли взыскать ее с арендатора до 31 декабря года после его отъезда
компенсация за выселение или переселение арендатора
страховые взносы
проценты и расходы по займам.
* С другой стороны, работы по строительству, реконструкции или расширению не могут быть вычтены из дохода от вашей собственности.
Инвесторам
Эти инвестиции могут быть предложены людям, которые получают доход от собственности с высокими налогами (реже для людей без ранее существовавшего дохода от собственности) и которые хотят снизить налогообложение своего дохода от собственности, не имея возможности (или желая) продать собственность, которая у них есть. .. предоставить эти арендные платы.
Существенно, что владелец намеревается после завершения работы сдавать в аренду чистую собственность (без мебели) и подчинять получаемую арендную плату налоговому режиму недвижимого имущества (потеря процентов в случае микроземля).
Приобрести недвижимость с вкладом или без?
Что касается инвестиций в аренду, ответ: без взносов.
Фактически, проценты по ссуде, а также расходы по ссуде (затраты на создание ссуды, затраты на ипотеку, страховая премия заемщика) вычитаются из дохода от собственности и, следовательно, уменьшают сумму налогооблагаемого дохода. Взнос имеет смысл только для уменьшения сбережений или сокращения срока ссуды.
Тип ссуды, ссуды в виде штрафа или ссуды с выплатой штрафа, зависит от усилий по сбережению, которые инвестор готов направить на свои инвестиции. Ссуда в виде штрафа ограничивает ежемесячные усилия, поскольку заемщик возмещает только проценты (капитал будет возмещен одним платежом с течением времени), но требует наличия капитала, который может быть предоставлен в качестве гарантии (или регулярных платежей по страхованию жизни. договор).
Расходы, связанные с выплатой процентов по ссуде на приобретение арендованной недвижимости, вычитаются, но исключительно из доходов от собственности (за год выплаты или следующие 10 лет). Никакая оплата из общего дохода не возможна.
Налогообложение
Главное преимущество, и не в последнюю очередь, дефицита земли - это не входить в потолок налоговых лазеек, ограничивая их налоговые преимущества до 10 000 евро в год.
В результате владелец может объединить налоговые льготы, предусмотренные другими законами об освобождении от налога на имущество, с дефицитом земли, который ограничен 10 700 евро в год.
Кроме того, дефицит земли (более 10 700 евро в год) может быть перенесен на следующие налоговые годы.
Интересы дефицита земли многочисленны:
возможность вычета до 10700 евро из общего дохода за счет удержания сборов
возможность переноса на следующие налоговые годы дефицита земли более 10 700 евро
возможное сочетание с налоговыми преимуществами других налоговых лазеек
Налоговые ниши
Для налогоплательщиков, которые исчерпали все потолки освобождения от уплаты налогов (10 000 евро + 8 000 евро для зарубежных инвестиций) за счет сокращений и налоговых льгот, единственный рычаг для снижения своего налогообложения - это создать вычет.
Сборы, вычитаемые из категориального дохода или из общего дохода (например, выплата пенсионных сбережений, вычитаемая из общего дохода в пределах годового потолка), уменьшают налогооблагаемый доход и, следовательно, сумму налога, но не подпадают под лазейки в отношении верхнего предела налогообложения.
Дефицит земли - это механизм вычета по общему праву, который, в отличие от устройств освобождения от налогов, не ограничен суммой инвестиций, не ограничен суммой затрат на работы, не ограничен определенной географической областью и не зависит от суммы арендной платы или ресурсы арендатора и др.
Чтобы создать дефицит земли и отменить сумму ваших налогов, принцип прост: речь идет о покупке жилья для ремонта с целью его сдачи в аренду, поскольку арендная плата, которую вы будете получать, будет отменять сумму, выделенную для них. .. работает.
Этот дефицит, то есть часть расходов, превышающая ваш доход от собственности, относится к вашему общему доходу (то есть сумме ваших зарплат, пенсий, дохода от собственности и т. Д.) В пределах до 10 700 евро в год.
Любой избыточный дефицит земли (превышающий 10 700 евро) относится к вашему земельному доходу в течение следующих 10 лет.
Если ваш дефицит превышает ваш совокупный доход, вы можете вычесть излишек из вашего совокупного дохода на следующие шесть лет.
Если ваш общий доход недостаточен для покрытия дефицита земли в пределах 10 700 евро, создается глобальный дефицит, и излишек относится к вашему общему доходу в течение следующих шести лет.
Проценты по ссуде вычитаются только из дохода от вашей собственности. Следовательно, вы не можете вычесть их из общего дохода. При расчете дефицита земли вы должны сначала вычесть проценты по кредиту из дохода от собственности, а затем вычесть другие сборы.
Чтобы рассчитать дефицит, вы должны сначала вычесть проценты по кредиту из дохода от собственности. Если результат положительный (арендная плата выше, чем проценты по кредиту), собственник недвижимости не находится в ситуации дефицита земли в отношении процентов по кредиту.
Обратите внимание, что часть расходов, превышающая верхний предел в 10 700 евро и не подлежащая вычету из общего налогооблагаемого дохода, может быть вычтена из суммы арендной платы, взимаемой за 10 лет.
Почти все расходы, которые несет владелец, вычитаются (управление, налог на имущество, техническое обслуживание и т. Д.). Когда недвижимость сдается как дом, владелец также может вычесть расходы на улучшение собственности (реконструкцию), однако вычесть в счет налога расходы на расширение, строительство или реконструкцию собственности невозможно.
Режим микроземелей автоматически применяется к налогоплательщикам, которые получают годовой валовой доход от земли менее 15 000 евро и не сдают в аренду недвижимость, подпадающую под особый налоговый режим.
Микрофоньер дает вам право на 30% скидку.
Поэтому налоговая администрация применяет фиксированную надбавку в размере 30%, которая учитывает расходы, связанные с арендуемым жильем. Только оставшиеся 70% добавляются налоговой администрацией к прочему доходу, полученному налогоплательщиком для расчета причитающегося налога на прибыль. В отличие от реального режима, при режиме микроземелей результат по земле всегда прибыльный, он не может быть дефицитным.
Режим микроземелей не позволяет вам создать дефицит земли, так как он предполагает применение скидки на 30%, которая должна покрыть сумму ваших платежей, что редко бывает в случае проведения крупных работ.
Чтобы получить выгоду от дефицита земли, вы должны выбрать реальный режим, потому что именно этот режим позволяет вычесть расходы и сборы, связанные с вашей собственностью, из налогооблагаемого дохода.
Автоматически применяется к доходам от земли более 15 000 евро, реальный режим также может быть выбран (на минимальный период 3 года) ниже этого порогового значения.
Затем возникает вопрос о составлении декларации обо всех доходах от собственности, затратах и реальных расходах, признанных налоговой администрацией.
После получения дохода от земли необходимо определить все сборы, чтобы вычесть их из указанного дохода. Результат будет составлять налогооблагаемую базу, называемую «имущественный результат».
Вычитаемые расходы и сборы четко определены законом и могут касаться только арендуемой собственности:
расходы на ремонт или благоустройство дома (обратите внимание, что расходы на расширение не подлежат вычету):
проценты по кредиту;
суммы понесенных расходов по долевому владению;
страховые взносы (страхование здания, мест общего пользования, от невыплаты арендной платы или для защиты от незаполненности арендной платы);
плата за управление (если собственность находится в ведении третьего лица);
то налоги ;
арендная плата (в зависимости от условий).
В зависимости от уровня сборов по сравнению с полученной арендной платой результатом является либо избыток, либо дефицит.
Преимущества и недостатки дефицита земли
Дефицит земли
Пример использования дефицита земли
1
Исходная ситуация
Иван получает 20 000 евро дохода от недвижимости в год от здания. Его доход от собственности облагается высокими налогами из-за низких вычетов (4000 евро в год) и предельной налоговой ставки (41%).
Налогооблагаемый чистый доход от собственности: 16000 евро x (41% + 17,2%)
Ежегодное налогообложение : 9 310 €
Он не планирует продавать свое здание, но хочет снизить налоги. У него есть капитал для инвестирования в размере 300 000 евро.
2
Создание дефицита земли
На эти инвестиции он решает приобрести квартиру за 100000 евро. в том числе 200 000 евро на работы.
3
Конечная ситуация
Доход от земли нейтрализуется на 8 лет.
Общая налоговая прибыль составляет 114 560 евро ([10 700 евро x 41% = 4387 евро] + [189 300 x 41% x 17,2% = 110 173 евро]).
Через 8 лет доход от земли (от семейного дома и этого нового дома) будет снова облагаться налогом.
Теперь ему остается только продать или сдать квартиру.
