Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
- CIDIF Capital
- 16 août 2021
- 3 min de lecture
La base de fonctionnement d'une SCPI consiste à réunir différents associés au sein d'une société dans le but de réaliser en commun des acquisitions immobilières locatives. D'une manière plus concrète, il s'agit d'acheter à plusieurs des biens immobiliers et de les mettre en location
Souscrire des parts de SCPI vous permet, à partir de quelques centaines d’euros, d’investir dans l’immobilier d’entreprise, généralement plus rentable que les logements.
Avantages Fiscaux : Il existe trois types de SCPI :
les SCPI de rendement qui permettent de percevoir un revenu locatif régulier
les SCPI fiscales qui génèrent une réduction d'impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante
les SCPI de plus-value afin de pouvoir profiter d’une forte progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts
Les SCPI dites "SCPI de rendement" détiennent un patrimoine essentiellement composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.).Les résultats de la SCPI sont directement imposables à l'impôt sur le revenu entre les mains des investisseurs au prorata des parts détenues dans le capital.
Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles si les parts ont été acquises en pleine propriété.
Ajoutons la possibilité de bénéficier du régime du micro foncier lorsque le revenu foncier brut annuel est inférieur ou égal à 15 000 € sous conditions.
Si les SCPI sont détenues dans un contrat d'assurance-vie, les revenus et plus-values sont taxés uniquement en cas de rachat total ou partiel selon le régime fiscal de l'assurance-vie.
Les plus-values constatées lors de la cession de parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la SCPI.
À noter : Il est possible d'acquérir des parts de SCPI démembrés :
SCPI Usufruit : L’investissement sur l’usufruit de parts de SCPI est préconisé pour un particulier ayant un déficit foncier reportable important devant être consommé dans un délai court ou pour une société souhaitant placer sa trésorerie à moyen terme.
SCPI Nue-Propriété : L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI est préconisé pour les particuliers disposant d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante et n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps).
Les SCPI fiscales sont des placements immobiliers non cotés qui permettent de bénéficier de réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale de référence. Il en existe quatre ;
Une SCPI dite "SCPI déficit foncier" est une SCPI ayant vocation à acquérir des immeubles devant faire l'objet de travaux de rénovation significatifs, pour ensuite les louer. Chaque porteur de part peut imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur ses revenus fonciers existants sans aucune limitation de montant, et le surplus sur son revenu global dans la limite de 10 700 €.
Une SCPI dite "SCPI Malraux" est une SCPI qui détient un patrimoine immobilier spécialement composé d'immeubles éligibles au dispositif Malraux et devant faire l'objet d'une opération de restauration.Chaque porteur de part bénéficie l'année de la souscription d'une réduction d'impôt égale à 22 % ou 30 % (selon le secteur) du montant de sa souscription affecté à la réalisation de dépenses éligibles au dispositif Malraux, retenu dans la limite de 400.000 € sur une période de 4 ans.
Une SCPI dite "SCPI Monuments historiques" est une SCPI qui détient un patrimoine immobilier exclusivement composé d'immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques et devant faire l'objet de travaux de rénovation. Chaque porteur de part peut imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur ses revenus fonciers existant et le surplus sur son revenu global, sans aucune limitation de montant. L'excédent est reportable sur les revenus globaux des années suivantes, jusqu’à la 6ᵉ année inclusivement.
Une SCPI dite "SCPI Pinel" est une SCPI qui détient un patrimoine immobilier spécialement composé d'immeubles éligibles au dispositif Pinel (logement neuf ou réhabilité), ce qui permet aux porteurs de parts de bénéficier d'une réduction d'impôt en plus de leur quote-part de loyers. Chaque porteur de part bénéficie d'une réduction d'impôt ayant pour assiette le montant de sa souscription retenu dans la limite de 300.000 € par an et par contribuable. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l'engagement de location qui sera pris par la SCPI : 12 % 6 ans ; 18 % 9 ans ; 21 % 12 ans
L'essentiel du gain pour l'investisseur se base sur la plus-value qui met du temps à se dessiner.
En cas de vente de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à un prix supérieur à celui payé pour les acquérir, la plus-value engrangée par l’investisseur est soumise au même régime fiscal que le gain empoché lors de la vente d’un bien immobilier.
Toutefois, l’impôt à payer est d’autant moins élevé que les parts ont été conservées longtemps.
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