O.B.O immobilier

L’Owner-Buy-Out consiste à se vendre un bien immobilier locatif à soi-même. Plus précisément, le propriétaire d’un bien immobilier va le vendre à une société, le plus souvent une SCI ou une SARL de famille. L’acquisition par la société se réalise au travers d’un crédit immobilier et s’inscrit dans une stratégie patrimoniale.

L’intérêt de cette stratégie est d’obtenir un capital immédiat, de réduire votre imposition sur les revenus locatifs, et de transmettre votre patrimoine de façon anticipée et optimisée.

Ce mécanisme permet de bénéficier de l’effet de levier dans un contexte de taux bas.

Le bien locatif procure des revenus réguliers (loyers) à la société qui lui permettent de rembourser l’emprunt bancaire qu’elle a contracté.

Selon le montant des loyers encaissés et de l’échéance de son prêt, vous pouvez être amené à devoir faire des apports en compte courant d’associés pour maintenir l’équilibre entre les charges et les ressources de la société.

OBO immobilier — OBO Immobilier : Transmettez en réduisant votre imposition

Solution Patrimoniale & Avantages Fiscaux :

Cette opération consistera à créer, éventuellement avec ses enfants, une société. Laquelle procèdera ensuite à l’achat de vos biens immobiliers affectés à une activité locative. Cet achat sera financé pour une part importante par un emprunt bancaire.

Après la vente, une majorité des parts de la structure de rachat (une SCI ou une SAS) pourra être donnée aux enfants (éventuellement avec réserve d’usufruit). Puisque la société est endettée, l’assiette de la donation sera relativement faible. Les revenus de l’actif immobilier permettront de rembourser les intérêts d’emprunt.

Il convient donc de s’assurer préalablement que la rentabilité de l’immobilier à transmettre soit suffisante pour permettre de rembourser l’emprunt bancaire. Il sera en outre possible d’imputer les intérêts d’emprunt, et les frais d’acquisition (uniquement si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés) sur les revenus de l’actif immobilier.

Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, l’opération aboutit à la réduction de votre fiscalité, puisque vous n’êtes plus personnellement imposé sur les loyers perçus (car vous ne percevez plus directement les loyers).

L’impôt sur les sociétés est acquitté par la société sur les loyers perçus au taux de 15 % jusqu’à un résultat de 38 120 € et 25 % au-delà. Une fois que la société a acquitté l’impôt, vous décidez de maintenir la trésorerie dans la société ou de vous l’attribuer. Vous avez le choix entre :

une distribution de dividendes, mais vous serez taxé personnellement à l’impôt sur le revenu
un remboursement de compte courant d’associé (s’il existe), dans ce cas vous ne subirez aucune taxation

Si vous voulez anticiper la transmission de votre patrimoine, vous pouvez donner des parts de votre société en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété) à vos enfants. Le coût de la transmission est réduit du fait de l’endettement de la société et de la valorisation des parts.

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit.

Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux puisqu’en donnant seulement la nue-propriété, celle-ci sera taxée aux droits de donation, en fonction de votre âge et selon un barème légal (vous conservez l’usufruit jusqu’à votre décès).