Que désirez-vous savoir ?
Pourquoi créer un déficit foncier ?
Investir dans un bien à rénover et y réaliser des travaux (réparation, rénovation et entretien, mise aux normes) est une excellente façon d’optimiser sa fiscalité.
La mise en location nue (sans meubles) d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers.
Si les charges (taxe foncière, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieurs aux revenus, le contribuable constate un déficit foncier.
Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus, ou de parts de SCPI) puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €) et au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le dispositif du déficit foncier présente en outre l’avantage considérable de pas être soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.
En toute logique, le gain est d’autant plus important que le contribuable est soumis à un taux marginal d’imposition élevé. Dans tous les cas, le propriétaire doit louer son bien au minimum jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit pour profiter pleinement des atouts fiscaux du déficit foncier.
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Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le propriétaire d'un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit.
Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.
Créer du déficit foncier, c’est engager, à travers un investissement immobilier, des dépenses de travaux qui viendront se déduire des revenus imposables. Cela revient finalement à investir son impôt dans la rénovation, l’entretien et l’amélioration de son patrimoine immobilier
À savoir : Si vous donnez en location nue un bien à usage d'habitation et que vous relevez ou avez opté pour le régime réel des revenus fonciers, vous pouvez inclure dans vos frais et charges, les travaux ci-dessous s'ils ont été payés au cours de l'année d'imposition :
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les travaux d'amélioration
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les travaux de réparation et d'entretien
Conditions d’exigibilité
Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux à condition :
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qu’il loue le bien nu (sans meubles) dès que les travaux sont terminés,
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qu’il opte pour le régime réel d’imposition (pas de micro-foncier),
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qu’il réalise des travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration (les travaux réalisés par la copropriété sont également déductibles selon leur nature),
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qu’il déduise les travaux l’année de leur paiement.
Charges déductibles
Toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus et ne participent donc pas au déficit foncier.
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Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
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les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
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les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
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les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
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les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
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l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
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les primes d’assurance
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les intérêts et frais d’emprunt.
* Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.
Investisseurs
Cet investissement peut être proposé à des personnes qui perçoivent des revenus fonciers fortement imposés (plus rarement pour des personnes sans revenus fonciers préexistants) et qui souhaitent réduire l’imposition de leurs revenus fonciers sans pour autant pouvoir (ou vouloir) vendre les biens qui leur procurent ces loyers.
Il est indispensable que le propriétaire ait l’intention, une fois les travaux terminés, de louer le bien nu (sans meubles) et de soumettre les loyers qu’il reçoit au régime réel d’imposition des revenus fonciers (perte de l’intérêt en cas de micro-foncier).
Acquérir un bien immobilier avec ou sans apport ?
S’agissant d’un investissement locatif, la réponse est : sans apport.
En effet, les intérêts d’emprunt ainsi que les frais d’emprunt (frais de constitution du dossier de prêt, frais d’hypothèque, prime d’assurance-emprunteur) sont déductibles des revenus fonciers et viennent donc diminuer le montant des revenus imposables. Un apport n’a de sens que pour réduire l’effort d’épargne ou raccourcir la durée du prêt.
Le type d’emprunt, prêt in fine ou amortissable, dépend de l’effort d’épargne que l’investisseur est disposé à consacrer à son investissement. Le prêt in fine limite l’effort mensuel puisque l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts (le capital sera remboursé en une seule fois à terme) mais il nécessite de disposer d’un capital qui pourra être donné en garantie (ou versements réguliers sur un contrat d’assurance vie).
Les charges relatives à des intérêts d’emprunt souscrits pour l'acquisition d’un bien locatif nu sont déductibles, mais exclusivement des revenus fonciers (de l’année du paiement ou des 10 années suivantes). Aucune imputation sur le revenu global n’est possible.
Fiscalité
Le principal avantage et non des moindres du déficit foncier est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, limitant les avantages fiscaux de celles-ci à 10 000 € par an.
En conséquence, le propriétaire peut cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier, limité quant à lui à 10 700 € par an.
De plus, le déficit foncier (au-delà de 10 700 € par an) est reportable sur les années d’imposition suivantes.
Les intérêts du déficit foncier sont multiples :
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la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, dus à la déduction des charges
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la possibilité de reporter sur les années suivantes d’imposition le déficit foncier supérieur à 10 700 €
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le cumul possible avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales
Niches fiscales
Pour les contribuables qui ont consommé tous les plafonds de défiscalisation (10 000 € + 8 000 € pour les investissements Outre-mer), par des réductions et crédits d’impôt, le seul levier pour réduire leur fiscalité est de créer une déduction.
Les charges déductibles des revenus catégoriels ou du revenu global (par exemple, un versement épargne retraite déductible du revenu global dans la limite d’un plafond annuel) diminuent le revenu imposable et donc le montant de l’impôt mais ne sont pas soumises au plafond des niches fiscales.
Le déficit foncier est un dispositif de déduction de droit commun qui contrairement aux dispositifs de défiscalisation, n’est ni limité en montant d’investissement, ni plafonné en montant de dépenses de travaux, ni restreint à une certaine zone géographique, ni conditionné à un montant de loyer ou de ressources du locataire, etc.
Pour créer un déficit foncier et annuler le montant de vos impôts, le principe est simple : il s’agit d’acheter un logement à rénover en vue de le louer, puisque les loyers que vous allez percevoir vont venir annuler le montant engagé pour les travaux.
Ce déficit, soit la part de charges supérieure à votre revenu foncier, est imputable sur votre revenu global (soit la somme de vos salaires, pensions de retraite, revenus fonciers…) dans la limite de 10 700 € par an.
Le surplus éventuel de déficit foncier (excédant les 10 700 €) est lui imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si votre déficit est supérieur à votre revenu global, alors vous pouvez déduire le surplus sur votre revenu global des six années suivantes.
Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et le surplus est imputable sur vos revenus globaux des six années suivantes.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global. Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.
Pour le calcul du déficit, il convient d’abord de déduire les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier. Si le résultat est positif (les loyers sont supérieurs aux intérêts d’emprunt), le propriétaire du bien n’est pas en situation de déficit foncier concernant les intérêts d’emprunt
Sachez que la partie des dépenses qui excède le plafond de 10 700 € et qui ne peut pas être déduite du revenu imposable global, peut être déduite du montant des loyers perçus pour 10 ans.
La quasi-totalité des charges supportées par le propriétaire sont déductibles (gestion, taxe foncière, entretien…). Lorsque le bien est loué comme habitation, le propriétaire peut aussi déduire les dépenses d’amélioration du bien (rénovation).En revanche, il n’est pas possible de déduire fiscalement les dépenses d’agrandissement, de construction ou de reconstruction du bien.
Le régime micro-foncier s’applique de manière automatique aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier annuel inférieur à 15.000 euros et qui ne louent pas un bien immobilier soumis à un régime d’imposition particulier.
Le micro-foncier vous donne droit à un abattement de 30 %.
L’administration fiscale applique donc un abattement forfaitaire de 30 % qui permet de tenir compte des charges liées au logement loué. Seuls les 70 % restants sont ajoutés par l’administration fiscale aux autres revenus perçus par le contribuable pour le calcul de l’impôt sur le revenu dû. Contrairement au régime du réel, dans le cadre du régime micro-foncier le résultat foncier est toujours bénéficiaire, il ne peut pas être déficitaire.
Le régime du micro-foncier ne vous permet pas de créer un déficit foncier, puisqu’il implique d’appliquer un abattement de 30 % censé couvrir le montant de vos charges, ce qui est rarement le cas lorsque des travaux importants ont été réalisés.
Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel, car c’est ce régime qui vous permet de déduire les frais et charges liées à votre bien du revenu imposable.
Applicable automatiquement pour un revenu foncier supérieur à 15 000 €, le régime réel peut aussi être choisi (pour une durée minimale de 3 ans) en deçà de ce seuil.
Il s’agit alors de produire une déclaration de l’ensemble des revenus fonciers, des frais et charges réels, reconnues par l’administration fiscale.
Une fois le revenu foncier obtenu, il faut déterminer toutes les charges afin de les déduire de ce dit-revenu. Le résultat constituera la base imposable, appelée "résultat foncier".
Les frais et charges déductibles sont clairement définis par la loi et ne peuvent concerner que le bien mis en location :
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les dépenses travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat (attention, les dépenses d’agrandissement ne sont pas déductibles) :
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les intérêts d’emprunt ;
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les sommes engagées pour les charges de la copropriété ;
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les primes d’assurance (assurance de l'immeuble, des parties communes, contre les loyers impayés ou encore pour se prémunir de la vacance de la location) ;
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les frais de gestion (si le bien est administré par un tiers) ;
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les impôts ;
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les charges locatives (sous conditions).
Selon le niveau des charges par rapport aux loyers encaissés, le résultat foncier est soit excédentaire soit déficitaire
Avantages & Inconvénients du déficit foncier
Déficit Foncier
Exemple d’utilisation d’un déficit foncier
1
Situation initale
Yvan perçoit 20 000 € de revenus fonciers par an, provenant d’un immeuble. Ses revenus fonciers sont fortement imposés du fait des faibles charges déductibles (4 000 € par an) et de son taux marginal d’imposition (41 %).
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Revenu foncier net imposable : 16 000 € x (41 % + 17,2 %)
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Fiscalité annuelle : 9 310 €
Il n’envisage pas de vendre son immeuble, mais désire réduire son imposition. Il dispose d’un capital à investir de 300 000 €.
2
Création d’un déficit foncier
Avec cet investissement, il décide d’acquérir un appartement pour 100 000 € dont 200 000 € de travaux à effectuer.
3
Situation finale
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Les revenus fonciers sont neutralisés pendant 8 ans.
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Le gain fiscal total est de 114 560 € ([10 700 € x 41 % = 4 387 €] + [189 300 x 41 % x 17,2 % = 110 173 €]).
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Après 8 ans, les revenus fonciers (de l’immeuble familial et de ce nouveau logement) seront à nouveau taxés.
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Désormais il lui suffit de revendre ou de louer son appartement.
